Maison au nom d'un enfant mineur

Dans cet article, je me concentrerai plus particulièrement sur l'achat d'un (second) bien immobilier en France et par des enfants mineurs, avec ou sans réserve d'usufruit en faveur des parents.

Est-ce possible et, dans l'affirmative, quels sont les éléments à prendre en compte ?

Approbation de la Cour

Un achat par un mineur peut être effectué sans l'approbation/autorisation du tribunal si l'enfant ne contracte pas de prêt aux fins de l'achat.

En d'autres termes, si l'enfant mineur dispose de ressources propres, un achat peut être effectué sans intervention du tribunal, à condition que les deux parents donnent leur accord.

Position parent

Bien qu'il puisse être fiscalement avantageux d'avoir un bien immobilier déjà enregistré au nom des enfants, il y a des écueils, notamment en ce qui concerne la position des parents.

Si les enfants sont propriétaires de la totalité des biens, ils ont également le pouvoir de disposer de ces biens. Il est vrai qu'un usufruit peut être constitué au profit des parents, mais, contrairement aux Pays-Bas, il s'agit uniquement du droit des parents sur les fruits. L'usufruitier (les parents) n'a pas le droit d'aliéner (vendre) ou de grever (constituer) le bien. Ils ne peuvent qu'utiliser le bien.

Bien entendu, cela rend les parents largement dépendants des enfants. Ce n'est peut-être pas si important tant que les enfants sont mineurs (moins de 18 ans) et n'ont donc pas le pouvoir de disposition, mais dès que les enfants atteignent l'âge de 18 ans, ils sont légalement majeurs et ont donc le plein pouvoir de disposition en ce qui concerne les biens enregistrés

Ils pourraient donc vendre le bien indépendamment. Certes avec l'usufruit réservé, mais tout de même. De plus, pour tout entretien et tout investissement, le parent aura besoin de la collaboration des enfants. Sans parler de la position des partenaires/conjoints des enfants (gendres et belles-filles).

Si vos enfants sont mariés sous le régime de la communauté de biens, il y a de fortes chances que vos beaux-enfants deviennent copropriétaires de vos biens. Tant que le mariage de votre enfant se déroule bien, pas de problème, mais en cas de divorce, le décor est planté. Vous aurez alors également besoin de la collaboration d'un ex-gendre ou d'une ex-belle-fille, et ces derniers ne seront pas immédiatement enclins à vous rendre un service inconditionnel, surtout si le divorce avec votre enfant ne se déroule pas sans heurts. Une position peu enviable donc.

Je me lance maintenant dans une conclusion avec des conseils possibles pour vous.

Conseil n° 1 : gardez une petite part pour vous

Lorsque vos enfants achètent, gardez toujours une petite part pour vous. Même s'il ne s'agit que de 1%, cela vous permet de vous assurer que vos enfants ont toujours besoin de votre coopération pour une vente.

En effet, un acheteur potentiel n'a guère besoin d'être 98% propriétaire d'un bien immobilier. Cela vous donne une position plus forte vis-à-vis des enfants. Sans votre signature, pas de transfert valable.

Conseil n° 2 : tenez toujours compte de l'éventualité d'un divorce de votre enfant

Même si les relations de vos enfants avec leurs partenaires sont toujours aussi bonnes et que vous avez - à vos yeux - réussi à vous entendre avec votre gendre ou votre belle-fille, il y a bien sûr un risque que le mariage ou la relation d'un de vos enfants se brise.

Si vous n'avez rien prévu et que votre enfant était marié sous le régime de la communauté de biens, le divorce rendra l'ex-gendre ou l'ex-belle-fille copropriétaire de vos biens et de la moitié de la part de votre enfant.

Je ne pense pas qu'il soit nécessaire de vous expliquer les conséquences possibles de cette situation (et les coûts associés).

Conseil 3 : Convenez d'accords clairs avec vos enfants concernant l'utilisation du logement et le paiement des dépenses.

Même s'il s'agit de vos propres enfants, abordez la question de l'utilisation du logement et du paiement des dépenses en toute indépendance. Définissez clairement qui est responsable de l'entretien du logement et des frais connexes. Il en va de même pour l'utilisation du logement et les frais y afférents. De préférence, mettez ces questions par écrit dans un accord.

Conseil n° 4 : réfléchir avant de commencer

Au préalable, faites calculer clairement l'avantage potentiel qu'il y a à donner le nom de la maison aux enfants, afin de pouvoir choisir en connaissance de cause entre l'avantage fiscal et les conséquences (pratiques) possibles, dont certaines ont déjà été examinées.