Neem contact met ons op
Wij spreken de taal, kennen de wetten en begrijpen de cultuur
Huis op naam van een minderjarig kind
In dit artikel wil ik specifiek ingaan op de aankoop van een (tweede) woning in Frankrijk en wel door minderjarige kinderen, al dan niet met een voorbehouden vruchtgebruik ten behoeve van de ouders.
Is dit mogelijk en zo ja, waar heeft u dan rekening mee te houden?
Goedkeuring Rechtbank
Een aankoop door een minderjarige kan plaatsvinden zonder goedkeuring/machtiging van de rechter indien het kind geen lening aangaat ten behoeve van de aankoop.
Met andere woorden, indien het minderjarige kind beschikt over eigen middelen, kan een aankoop plaatsvinden zonder rechterlijke tussenkomst, mits beide ouders hiervoor toestemming geven.
Positie ouder
Hoewel het fiscaal voordelig kan zijn om een onroerend goed al op naam van kinderen te laten zetten, kleven er wel haken en ogen aan, met name daar waar het betreft de positie van de ouders.
Indien de woning voor de volle 100% eigendom is van de kinderen, zijn zij ook beschikkingsbevoegd met betrekking tot de woning. Weliswaar kan een vruchtgebruik gevestigd worden ten behoeve van de ouders, doch dit betreft – in tegenstelling tot hetgeen in Nederland het geval is – uitsluitend het recht van de ouders op de vruchten. Er is geen recht voor de vruchtgebruiker (ouders) om te vervreemden (verkopen) of om in te teren (op te maken). Ze mogen alleen de woning gebruiken.
Dit maakt natuurlijk wel dat de ouders in grote mate afhankelijk zijn van de kinderen. Wellicht niet zo van belang zolang de kinderen nog minderjarig zijn (jonger dan 18 jaar) en dus beschikkingsonbevoegd, maar zodra de kinderen 18 jaar worden, zijn ze juridisch volwassen en derhalve volledig beschikkingsbevoegd met betrekking tot het registergoed
Zij zouden derhalve de woning zelfstandig kunnen verkopen. Weliswaar met het voorbehouden vruchtgebruik erop, maar toch. Bovendien zal de ouder voor ieder onderhoud dat verricht moet worden en voor iedere investering die gedaan moet worden de medewerking nodig hebben van de kinderen. Om nog maar niet te spreken over de positie van de partner/echtgenoten van de kinderen (schoonzonen en schoondochters).
Indien uw kinderen in gemeenschap van goederen gehuwd zijn, is de kans groot dat uw schoonkinderen voor een deel mede-eigenaar gaan worden van uw woning. Zolang een huwelijk van uw kind goed blijft gaan, geen probleem, maar bij een echtscheiding is het hek van de dam. U heeft dan ook de medewerking nodig van een ex-schoonzoon of ex-schoondochter en deze laatste zal niet direct genegen zijn om u onvoorwaardelijk van dienst te zijn, zeker niet als de echtscheiding met uw kind niet vlekkeloos verloopt. Een niet benijdenswaardige positie derhalve.
Thans waag ik me aan een conclusie met mogelijke tips voor u.
Tip 1: Houdt een klein aandeel voor u zelf
Houdt u bij een aankoop door uw kinderen altijd een klein aandeel voor u zelf. Ook al is dit maar 1%, het zorgt er wel voor dat u w kinderen altijd uw medewerking nodig hebben voor een verkoop.
Immers, een toekomstige koper heeft weinig aan de eigendom van 98% van een woning. Dit geeft u ten opzichte van de kinderen een sterkere positie. Zonder uw handtekening, geen geldige overdracht.
Tip 2: Houdt altijd rekening met een mogelijke echtscheiding van uw kind
Ook al is de relatie van uw kinderen met hun partners nog zo goed en heeft u het – in uw ogen – goed getroffen met uw schoonzoon of schoondochter, de kans is natuurlijk aanwezig dat een huwelijk of relatie van uw kind verbroken wordt.
Indien u niets heeft geregeld en uw kind is in gemeenschap van goederen gehuwd geweest, dan wordt door de echtscheiding een ex-schoonzoon of ex-schoondochter mede-eigenaar van uw woning en wel voor de helft van het aandeel van uw kind.
De mogelijke gevolgen hiervan ( en de daarmee verband houdende kosten) hoef ik u denk ik niet uit te leggen.
Tip 3: Maak duidelijke afspraken met uw kinderen omtrent het gebruik van de woning en betaling van de kosten
Ook al zijn het uw eigen kinderen, benader het gebruik van de woning en de betaling van de kosten zakelijk. Leg duidelijk vast wie verantwoordelijk is voor het onderhoud van het huis en de daarmee verband houdende kosten. Hetzelfde geldt voor het gebruik van de woning en de daarmee verband houdende kosten. Leg dit soort zaken bij voorkeur schriftelijk vast in een overeenkomst.
Tip 4: bezint eer ge begint
Laat vooraf een duidelijke berekening maken van het mogelijke voordeel dat behaald kan worden door het tenaamstellen van de woning op de kinderen, zodat u een weloverwogen keuze kunt maken tussen fiscaal voordeel en de mogelijke (praktische) gevolgen, waarvan een aantal reeds de revue zijn gepasseerd.